드미의 세상을 보다

투자부동산이란?

  투자부동산에 대하여는 한국채택국제회계기준(K-IFRS) 제1040호 '투자부동산' 에서 규정하고있습니다. 

 기준서에서는 투자부동산을 '임대수익이나 시세차익 또는 둘 다를 얻기 위하여 소유자가 보유하거나 리스이용자가 사용권자산으로 보유하고 있는 부동산' 으로 정의하고 있습니다.

즉, 임대나 시세차익을 위하여 보유하는 부동산(토지, 건물)은 투자부동산으로 분류 하라는 것입니다.

 기준서에서 투자부동산에 대한 몇가지의 사례를 들고 있는데 이를 보시면 이해가 쉬우실 겁니다.

투자부동산 vs 유형자산 vs 재고자산

 기준서에서는 아래 두가지의 경우에는 투자부동산에서 제외한다고 되어있습니다.

'2번 통상적인 영업과정에서의 판매'란 기업의 주된 영업활동이 부동산업이라는 것입니다.

따라서 그 기업이 소유하는 부동산은 재고자산으로 분류합니다.

'1번 재화나 용역의 생산 또는 제공이나 관리목적에 사용' 은 유형자산에 대한 설명입니다. 

 예를들어 재고자산을 생산하기 위한 공장은 재화의 생산을 위하여 보유하는 것이기 때문에 투자부동산이 아닌 유형자산으로 분류합니다.

 만약 부동산의 일부분은 임대수익을 위하여 보유하고, 일부분은 1번과 같이 재화의 생산 등을 위하여 보유하는 경우가 있는데

이 경우 각각 분리하여 매각 할 수 있으면 따로따로 회계처리하고,

 분리할 수 없으면 1번의 재화의 생산 등이 중요하지 않은 경우에만 전체를 투자부동산으로 분류합니다.

 또한 부동산을 임대수익을 위하여 보유하는 경우에도 소유자가 용역을 제공 할 수가 있는데,

임대 계약 전체에서 제공하는 용역의 비중이 경미하다면 투자부동산으로 분류합니다.

예를들어서 건물을 임대해준 경우에 보안이나 관리용역을 제공할 수 있는데 이는 전체 계약에서 비중이 경미하기 때문에 투자부동산으로 분류합니다.

 반대로 제공하는 용역이 중요한 경우에는 유형자산으로 분류합니다.

예를들어 호텔을 소유하고 직접 경영한다면, 투숙객에게 제공하는 용역은 전체 계약에서 중요한 부분을 차지하기 때문에 유형자산으로 분류합니다.

 유형자산의 손상시 손상차손 인식에 이어서 손상차손 환입에 대하여 알아보겠습니다.

손상차손 인식방법에 대해서는 맨아래  하단 링크의 이전글에서 확인해 주세요!

 유형자산이 손상되어 손상차손을 인식한 뒤에는 매 보고기간 말마다 또다른 손상의 징후를 확인하는 것과 동시에 과거에 인식한 손상차손이 감소되거나 없어지진 않았는지 검토하여 손상차손환입의 인식여부를 고려해야 합니다.

 또한 손상차손과 마찬가지로 기준서에서 손상차손환입에 대하여 최소한 5가지 징후를 검토하도록 되어있습니다.

손상차손환입 인식방법

 손상차손환입의 징후가 있다면, 

손상된 자산의 회수가능액과 당해 장부금액을 비교하여 

초과액을 손상차손환입 계정으로 당기손익(영업외비용) 처리합니다.

 단, 초과액은 손상차손을 인식하지 않았을 경우의 장부금액을 한도로 합니다.

말이 어려울 수 있는데 쉽게 이야기하면 유형자산을 취득한 후에 손상차손을 인식하지 않고, 

시간의 흐름에 따라 감가상각만 한 장부금액을 한도로 한다는 것입니다.

아래의 회계처리의예를 보시면 쉽게 이해가 될 것입니다.

손상차손환입의 회계처리 예)

A기업

2021. 1.1에 기계장치를 현금 1,000에 취득.

(잔존가치 없고, 내용연수5년, 정액법)

2022. 12.31에 기계장치 손상징후 포착.

(기계장치의 순공정가치는 250, 사용가치는 360으로 하락)

2023. 12. 31 기계장치 손상차손환입징후 포착.

(기계장치의 회수가능액 420)

<2021. 1.1 취득시>

(차) 기계장치 1,000 / (대) 현금 1,000

<2021. 12.31 감가상각시>

(차) 감가상각비 200 / (대) 감가상각누계액 200

<2022. 12. 31 감가상각, 손상시>

(차) 감가상각비 200 / (대) 감가상각누계액 200

(차) 유형자산손상차손 *240 / (대) 손상차손누계액 240

* MAX [250, 360] - (1,000 - 400) = -240

<재무상태표>

기계장치         1,000

감가상각누계액 (400)

손상차손누계액 (240)  360

<2023. 12. 31 감가상각, 손상차손환입시>

(차) 감가상각비 *120 / (대) 감가상각누계액 120

* 손상차손 인식 후 장부금액 360 ÷ 내용연수 3년 = 120

(차) 손상차손누계액 **160 / (대) 유형자산손상차손 환입 160

** 손상차손환입 : Min[420, ***400] - (360-120) = 160

*** 손상되지 않았을 경우의 장부금액 : 취득가 1,000 - (200×3년) = 400

<재무상태표>

기계장치         1,000

감가상각누계액 (520)

손상차손누계액 (80)  400

2020/03/12 - [회계이야기] - 유형자산의 손상시 손상차손 인식 및 회계처리방법 알아보기!

 오늘은 한국채택국제회계기준(K-IFRS) 제1036호 '자산손상'에서 규정하고있는 유형자산의 손상차손에 대해서 알아보겠습니다.

 유형자산은 원칙적으로는 공정가치로 평가하지 않습니다.

하지만 시장가치가 급격하게 하락하는 등의 이유로 미래 경제적 효익이 장부금액에 현저하게 미달하는 경우에는 손상차손을 인식합니다.

 손상차손을 인식하기 위해서 기업은 매 기간 말 유형자산이 손상의 징후가 있는지를 검토 해야하는데, 기준서에서는 최소한 아래의 7가지 손상의 징후를 검토하도록 되어있습니다.

손상차손의 인식방법

 손상의 징후가 있다면, 유형자산의 회수가능액과 당해 장부금액을 비교하여, 

장부금액보다 미달된 만큼 손상차손으로 인식하여 당기손익(영업외비용)으로 회계처리합니다.

회수가능액은 당해 자산의 순공정가치와 사용가치중 큰 금액으로합니다.

손상차손의 회계처리방법

 손상차손은 감가상각누계액처럼 손상차손누계액으로 유형자산에서 차감하는 형식으로 회계처리합니다.

(차) 유형자산 손상차손 XXX / 손상차손누계액(자산차감) XXX

따라서 손상차손누계액을 인식한 다음의 재무상태표에는 다음과 같이 표시됩니다.

<재무상태표>

유형자산          XXX

감가상각누계액 (XXX)

손상차손누계액 (XXX)  XXX  ←합계

유형자산 손상차손 회계처리의 예)

A기업

2021. 1.1에 기계장치를 현금 1,000,000에 취득.

(잔존가치 없고, 내용연수10년, 정액법)

2022. 12.31에 기계장치 손상징후 포착.

기계장치의 순공정가치는 500,000, 사용가치는 550,000으로 하락 가정.

<2021. 1.1 취득시>

(차) 기계장치 1,000,000 / (대) 현금 1,000,000

<2021. 12.31 감가상각시>

(차) 감가상각비 100,000 / (대) 감가상각누계액 100,000

<2022. 12. 31 감가상각, 손상시>

(차) 감가상각비 100,000 / (대) 감가상각누계액 100,000

(차) 유형자산손상차손 *250,000 / (대) 손상차손누계액 250,000

* MAX [500,000, 550,000] - (1,000,000 - 200,000)

<재무상태표>

기계장치         1,000,000

감가상각누계액 (200,000)

손상차손누계액 (250,000)  550,000

 오늘은 감가상각과 관련된 자산들을 취득할 때 정부에서 보조금을 받은 경우의 회계처리에 대해서 알아보겠습니다.

 먼저 오늘 설명드릴 정부보조금 관련 기준은 <한국채택국제회계기준(K-IFRS) 제1020호 '정부보조금의 회계처리와 정부지원의 공시'> 에 의한 것입니다.

 기준서에 의하면 '정부보조금으로 보전하려 하는 관련원가를 비용으로 인식하는 기간에 걸쳐 체계적인 기준에 따라 정부보조금을 당기손익으로 인식한다.' 라고 규정되어 있습니다.

 즉, 수익접근법에 따라서 수익-비용 원칙에 의해 관련 비용이 발생할 때 보조금을 수익으로 인식하라는 거죠.

 오늘의 감가상각 관련 자산들의 경우 관련 비용은 감가상각비이기 때문에, 감가상각비를 인식할 때 대응하여 보조금을 수익으로 인식합니다.

 인식방법은 이연수익법, 자산차감법 두가지가 있고, 둘 중 선택이 가능하지만 대부분의 기업들은 재무상태표에 부채가 적게 나오는 자산차감법을 사용하고 있습니다.

자산차감법

 자산차감법은 정부보조금 수령시 자산의 장부금액에 차감하고, 내용연수에 따라서 감가상각비를 감소시키는 방법으로 수익으로 인식합니다.

 쉽게 설명드리면 보조금을 받으면 자산의 (-)계정으로 인식하고,

내용연수에 따라서 감가상각비를 인식할 때, 그 내용연수에 따라서 감가상각비와 상계하는 것으로 수익으로 인식한다라는 것입니다.

아래의 회계처리 예를 보시면 이해하시기 수월하실것입니다.

자산차감법 회계처리 예)

2020. 12.31일 A회사가 국가보조금을 4,000원 현금으로 수령.

2021. 1.1일 기계장치를 10,000에 취득 하면서 구입금액 중 4,000을 국가보조금으로 충당.

(내용연수 10년, 정액법, 잔존가치는 없다고 가정)

2022. 7.1일 기계장치를 6,000에 처분.

<2020. 12.31보조금 수령시>

(차) 현금 4,000 / (대) 정부보조금(자산차감계정) 4,000

<2021. 1.1 자산 취득시>

(차) 기계장치 10,000 / (대) 현금 10,000

<2021. 12. 31 감가상각시>

(차) 감가상각비 1,000 / (대) 감가상각 누계액 1,000

(차) 정부보조금 400 / (대) 감가상각비 400

* 1,000 × (4,000/10,000) = 400

<2022. 7.1 자산 처분시>

(차) 감가상각비 500 / (대) 감가상각 누계액 500

(차) 정부보조금 200 / (대) 감가상각비 200

-->6개월치 감가상각 진행

이연수익법

 이연수익법은 정부로부터 보조금 수령시 이연수익(부채)로 인식하고 자산의 내용연수에 따라서 수익으로 인식하는 방법입니다.

이연수익법 회계처리의 예)

2020. 12.31일 A회사가 국가보조금을 4,000원 현금으로 수령.

2021. 1.1일 기계장치를 10,000에 취득 하면서 구입금액 중 4,000을 국가보조금으로 충당.

(내용연수 10년, 정액법, 잔존가치는 없다고 가정)

2022. 7.1일 기계장치를 6,000에 처분.

<2020. 12.31 보조금 수령시>

(차) 현금 4,000 / (대) 이연정부보조금수익(부채) 4,000

<2021. 1.1 기계장치 취득시>

(차) 기계장치 10,000 / (대) 현금 10,000

<2021. 12. 31 감가상각시>

(차) 감가상각비 1,000 (대) 감가상각누계액 1,000

(차) 이연정부보조금수익(부채) 400 / 정부보조금수령이익 400

* 1,000 × (4,000/10,000) = 400 

<2022. 7.1 처분시>

(차) 감가상각비 500 / (대) 감가상각누계액 500

(차) 이연정부보조금수익(부채) 200 / (대) 정부보조금수령이익 200

--> 6개월치

 차입금은 기업이 제3자로부터 자금을 차입한 경우에 사용하는 회계 계정입니다.

제3자에는 대표적으로 은행이 있고, 보험회사, 투자회사 뿐만아니라 다른 기업들, 심지어 개인에게 자금을 빌린 경우에도 차입금으로 처리합니다.

또한 차입금은 계약에 따라서 거래 상대방 즉, 채권자에게 일정한 이자를 지급하고 이자비용으로 처리합니다.

단기차입금 (유동부채)

 차입금 중에서 그 계약상 약정만기가 12개월 이내인 것을 단기차입금 이라 하고, 재무상태표에 유동부채로 분류합니다.

장기차입금 (비유동부채)

 차입금 중에서 약정만기가 12개월을 초과하는 차입금을 장기차입금이라 하고, 재무상태표에 비유동부채로 분류합니다.

 비유동부채의 경우에는 만기가 1년을 초과하기 때문에 화폐의 시간적가치를 고려해야 합니다. 따라서 약정만기가 12개월을 초과하는 차입금인 장기차입금 또한 화폐의 시간적가치를 고려하여 처리합니다.

유동성장기차입금 (유동부채)

 장기차입금의 경우에는 약정만기가 12개월을 초과하는 차입금을 말하는데, 이 장기차입금이 시간이지나 결산일에 잔여만기가 12개월 이내가 된 경우에 유동성장기차입금으로 대체하고 유동부채로 분류합니다.

유동성장기차입금의 회계처리 예)

2020. 1.1에 2년만기 1%이자율로 1,000,000 차입.

(화폐의 시간적가치는 고려하지 않는다고 가정하겠습니다.)

<2020. 1.1>

(차) 현금 1,000,000 / (대) 장기차입금 1,000,000

<2020. 12.31>

(차) 이자비용 10,000 / (대) 현금 10,000

(차) 장기차입금 1,000,000 / (대) 유동성 장기차입금 1,000,000

<2021. 12.31>

(차) 이자비용 10,000 / (대) 현금 10,000

(차) 유동성 장기차입금 1,000,000 / (대) 현금 1,000,000

부채란?

  부채를 흔히 제3자에게 빌린 자금이라고 생각하시는 분들이 많을 것이라 생각합니다.

하지만 부채에는 자금을 빌린 금융채무 외에도 많은 것들이 포함됩니다.

 예를들어 재고자산을 판매하고 재고자산을 인도하기 전에 대금을 미리 받은경우에 선수금이라는 부채계정을 사용합니다. 

이때의 선수금은 재고자산을 제공해야하는 의무이기 때문에 지급채무의 성격은 아닌거죠. 

 그외에도 회사의 회계기간과 세법상 법인세 납부일의 차이에서 발생하는 당기법인세부채, 충당부채 등 자금을 빌리고 상환해야하는 금융채무 외에 많은 부채계정들이 존재합니다. 그렇기 때문에 회계기준에서는 부채에 대해서 다음과 같이 정의하고 있습니다.

"과거사건에 의하여 발생"

 부채는 은행으로 자금을 차입하는 것과 같이 과거의 거래나 사건의 결과로 발생되어야 합니다. 

"미래에 경제적 효익이 내재된 자원의 유출"

 경제적 효익이 내재된 자원이란 현금 이외에도 재화나 용역 등이 포함됩니다. 따라서 금융채무 외에도 선수금과 같은 것들이 포함되게 됩니다.

"현재의무"

 부채는 그 의무가 현재 존재해야 합니다. 의무에는 계약, 법률에 의한 법적의무 뿐만아니라 실무적인 관행, 경영방침 등에 의하여 거래 상대방이 정당한 기대를 가지게 되는 경우 발생하는 의제의무도 포함됩니다.

유형자산의 제거

 유형자산은 정상적인 영업활동에 사용할 목적으로,

한 회계기간 (대부분 1년)을 초과하여 장기간 사용하기 위하여 취득한

물리적 실체가 존재하는 자산을 말합니다.

 유형자산을 취득한 후에 언젠가는 자발적 혹은 비 자발적으로 

처분 또는 폐기하여 재무제표에서 제거하는 일이 발생하게 됩니다. 

 이때 주의 할 점은 자산의 제거와 손익 처리 뿐만 아니라 감가상각부분에서 추가로 신경써서 회계처리를 해주셔야 합니다. 

 먼저 유형자산이 회계기간중에 제거 된다면 제거일까지의 감가상각비를 인식하여 처리한 후에 손익을 인식합니다. 

 이때의 손익은 영업외손익으로 처리합니다.

또한 유형자산을 제거할때 감가상각누계액의 잔액도 함께 제거하여줍니다.

유형자산 처분의 회계처리 예)

A회사는 2020. 1.1에 기계장치를 1,000,000에 취득.

(내용연수 10년, 잔존가치는 없고, 정액법 사용)

2022. 7.1에 기계장치 800,000에 처분.

<2020. 1.1 취득시>

(차) 기계장치 1,000,000 / (대) 현금 1,000,000

<2020. 12.31 결산시>

(차) 감가상각비 100,000 / (대) 감가상각누계액 100,000

<2021. 12.31 결산시>

(차) 감가상각비 100,000 / (대) 감가상각누계액 100,000

<2022. 7.1 처분시>

(차) 감가상각비 50,000(6개월치) / (대) 감가상각누계액 50,000

--> 감가상각 누계액 총액 : 250,000

(차) 현금 800,000 / (대) 기계장치 1,000,000

 감가상각누계액 250,000 / 유형자산 처분이익 50,000

유형자산 폐기의 회계처리 예)

A회사는 2020. 1.1에 기계장치를 1,000,000에 취득.

(내용연수 10년, 잔존가치는 없고, 정액법 사용)

<2021. 7.1 폐기시>

(차) 감가상각비 50,000(6개월치) / (대) 감가상각누계액 50,000

--> 감가상각누계액 총액 : 150,000

(차) 감가상각누계액 150,000 / (대) 기계장치 1,000,000

  유형자산폐기손실 750,000

유형자산 후속원가

 유형자산은 취득한 후에 시간의 경과에 따라 감가상각을 통해 비용처리를 하게 됩니다. 

 하지만 감가상각 이외에도 자산의 관리라던지 성능의 업그레이드 등의 이유로 지출이 발생하게 되는데 이를 후속원가라고 합니다.

 후속원가는 지출이 발생하였다고 해서 무조건 비용처리를 하는 것이 아니라

지출 내용에 따라서 자산으로 처리 할 수도, 비용으로 처리할 수도 있습니다.

후속원가의 지출을 자산으로 처리한다면 자본적지출, 비용으로 처리한다면 수익적 지출 이라고 합니다.

자본적지출

 유형자산의 취득 이후의 지출이 자산의 성능을 향상시키는 경우에는 자본적 지출로 처리하고, 그 유형자산의 장부금액에 가산합니다. (자산처리)

 예를들어 건물의 리모델링, 엘리베이터 설치, 냉난방기의 설치 와 같은 것들은 건물의 성능과 가치가 향상되기 때문에 자본적 지출로 처리하게 됩니다.

한편, 장부금액에 가산되어 자산처리된 자본적 지출은 후에 시간이 경과함에 따라 감가상각으로 비용처리됩니다. 

자본적지출 회계처리의 예)

A기업은 2020년 1.1에 건물을 1,000,000에 취득하였고,

건물의 내용연수는 10년, 잔존가치는 없으며, 감가상각은 정액법.

1년뒤 2021년 1.1에 건물에 엘리베이터를 설치하면서 200,000을 현금지출하고,

그로인하여 내용연수가 1년 연장되었다고 가정해봅시다.

<2020. 1.1 건물 취득시>

(차) 건물 1,000,000 / (대) 현금 1,000,000

<2020. 12.31 결산시>

(차) 감가상각비 100,000 / (대) 감가상각누계액 100,000

--> 건물 장부금액 900,000, 내용연수 9년,

<2021. 1.1 엘리베이터 설치시>

(차) 건물 200,000 / (대) 현금 100,000 

--> 건물 장부금액 1,100,000, 내용연수 10년

<2021. 12.31 결산시>

(차) 감가상각비 110,000 / (대) 감가상각누계액 110,000

수익적지출

 유형자산의 취득 후의 지출이 자산의 성능의 유지나 원상회복 수준인 경우 수익적 지출로 처리하고, 지출이 발생한 기간에 즉시 비용으로 인식합니다. (비용처리)

 예를들면, 건물의 페인트칠, 청소비, 유리창의 교환 등과 같은 것들은 건물의 성능의 향상이 아닌 성능을 유지시키기위한 지출이기 때문에 수익적 지출로 처리합니다.

수익적지출의 회계처리 예)

A회사가 건물의 유리창을 교환하여 100,000을 현금지출하였다고 가정.

(차) 수선비 100,000 / (대) 현금 100,000