드미의 세상을 보다

 오늘은 투자부동산의 계정재분류에 대해서 알아보겠습니다.

부동산(건물, 토지 등)의 경우 목적에 따라서 투자부동산, 재고자산, 유형자산으로 분류하게 되는데 부동산의 용도변경에 의해서 계정재분류를 하는 경우가 생깁니다. 

이때, 서로 평가방법이 다른 경우에는 평가손익이 발생하게 됩니다. 

 예를들어 유형자산에서 투자부동산으로 계정재분류를 한다면, 

유형자산은 보통 원가모형에 따라 평가를 하고, 감가상각비를 인식합니다.

하지만 투자부동산의 경우 공정가치모형을 통하여 평가를 하면 감가상각을 하지 않습니다. 따라서 감가상각누계액을 없애주는 회계처리와 분류변경에 따른 손익을 인식해주는 회계처리가 필요합니다.

투자부동산(원가모형) ↔ 유형자산, 재고자산

 이때는 재분류하기가 참 편합니다. 그냥 재분류 하기 전의 자산 장부금액을 그대로 옮기면 됩니다.

투자부동산(공정가치모형) → 유형자산, 재고자산

 공정가치로 평가하던 투자부동산을 다른 계정으로 재분류하는경우에는 사용목적 변경시점의 공정가치로 분류변경하고, 그에 따른 손익은 당기손익으로 인식합니다. 

아래의 예를 보시면 쉽게 이해하실 수 있으실겁니다.

재고자산 → 투자부동산(공정가치모형)

 재고자산을 공정가치로 평가하는 투자부동산으로 재분류하는경우에는 재고자산의 장부금액을 변경시점의 공정가치로 대체하는 회계처리를 해주고, 차액은 재고자산을 매각하는 경우와 같이 당기손익으로 인식합니다.

유형자산 → 투자부동산(공정가치모형)

 위의 경우들과 다르게 유형자산을 공정가치로 평가하는 투자부동산으로 재분류 하는경우의 회계처리는 조금 어렵고 복잡합니다.

 먼저 사용목적 변경시점까지 감가상각을 해줍니다.

 그리고 유형자산의 장부금액과 공정가치의 차액에 대해서는 유형자산의 재평가모형과 같이 회계처리해줍니다.

(증가분은 재평가잉여금계정의 기타포괄손익 / 감소분은 당기손익으로 인식) 

 투자부동산으로 재분류시 재평가잉여금을 인식하였다면 나중에 처분할 때 이익잉여금으로 대체됩니다.

주의점 : 공정가치모형과 재평가모형은 다르다!

 유형자산을 투자부동산(공정가치모형)으로 계정을 재분류 할때 주의할 점은 재평가모형과 공정가치모형은 다른 평가모형이라는 것입니다. 

재평가모형

 먼저 재평가모형에서는 재평가시 공정가치의 증가분에 대해서 재평가잉여금(기타포괄손익)을 인식하고, 이후 재평가에서 감소시 재평가잉여금을 먼저 감소시키고 나머지를 평가손실(당기손실)로 인식합니다. 

 반대로 재평가시 공정가치의 감소분에 대해서 평가손실(당기손실)을 인식한다면 이후 재평가에서 증가분에 대해서 이전에 인식한 평가손실을 한도로 평가이익을 인식하고 나머지를 재평가잉여금(기타포괄손익)으로 인식하게 됩니다.

공정가치모형

 공정가치모형에서는 재평가모형과는 다르게 공정가치의 변동에 따른 증감액을 당기손익으로 인식합니다. 

 따라서 유형자산→투자부동산(공정가치모형)의 경우 재분류시에는 재평가모형의 회계처리와 동일하게 증가분을 재평가잉여금(기타포괄손익)으로 인식하지만, 

 이후 평가시 감소분에 대해서 재평가잉여금을 먼저 감소시키는 것이 아닌 당기손익으로 인식합니다. 또한 재분류시 인식된 재평가잉여금은 처분시에 이익잉여금(자본)으로 대체됩니다.

 예를 보시면 2023. 12. 31에 공정가치 평가를 할 때, 

재평가잉여금(기타포괄손익) 3,000은 그대로 두고

평가손익2,000을 인식해주는 것을 알 수 있습니다.

재평가잉여금3,000은 이후 처분시에 이익잉여금으로 대체 됩니다.

투자부동산이란?

  투자부동산에 대하여는 한국채택국제회계기준(K-IFRS) 제1040호 '투자부동산' 에서 규정하고있습니다. 

 기준서에서는 투자부동산을 '임대수익이나 시세차익 또는 둘 다를 얻기 위하여 소유자가 보유하거나 리스이용자가 사용권자산으로 보유하고 있는 부동산' 으로 정의하고 있습니다.

즉, 임대나 시세차익을 위하여 보유하는 부동산(토지, 건물)은 투자부동산으로 분류 하라는 것입니다.

 기준서에서 투자부동산에 대한 몇가지의 사례를 들고 있는데 이를 보시면 이해가 쉬우실 겁니다.

투자부동산 vs 유형자산 vs 재고자산

 기준서에서는 아래 두가지의 경우에는 투자부동산에서 제외한다고 되어있습니다.

'2번 통상적인 영업과정에서의 판매'란 기업의 주된 영업활동이 부동산업이라는 것입니다.

따라서 그 기업이 소유하는 부동산은 재고자산으로 분류합니다.

'1번 재화나 용역의 생산 또는 제공이나 관리목적에 사용' 은 유형자산에 대한 설명입니다. 

 예를들어 재고자산을 생산하기 위한 공장은 재화의 생산을 위하여 보유하는 것이기 때문에 투자부동산이 아닌 유형자산으로 분류합니다.

 만약 부동산의 일부분은 임대수익을 위하여 보유하고, 일부분은 1번과 같이 재화의 생산 등을 위하여 보유하는 경우가 있는데

이 경우 각각 분리하여 매각 할 수 있으면 따로따로 회계처리하고,

 분리할 수 없으면 1번의 재화의 생산 등이 중요하지 않은 경우에만 전체를 투자부동산으로 분류합니다.

 또한 부동산을 임대수익을 위하여 보유하는 경우에도 소유자가 용역을 제공 할 수가 있는데,

임대 계약 전체에서 제공하는 용역의 비중이 경미하다면 투자부동산으로 분류합니다.

예를들어서 건물을 임대해준 경우에 보안이나 관리용역을 제공할 수 있는데 이는 전체 계약에서 비중이 경미하기 때문에 투자부동산으로 분류합니다.

 반대로 제공하는 용역이 중요한 경우에는 유형자산으로 분류합니다.

예를들어 호텔을 소유하고 직접 경영한다면, 투숙객에게 제공하는 용역은 전체 계약에서 중요한 부분을 차지하기 때문에 유형자산으로 분류합니다.